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喬××房屋買賣合同糾紛審判監(jiān)督民事裁定書

北京市第三中級人民法院

民 事 裁 定 書

（2014）三中民提字第05147號

再審申請人（原審被告）：喬××，女，1982年5月5日出生。

被申請人（原審原告）：金××，女，1982年1月2日出生。

再審申請人喬××因與被申請人金××房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院作出的（2012）朝民初字第33697號民事判決，向本院申請?jiān)賹�。本院�?014年3月13日作出（2013）三中民申字第01657號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

金××向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴稱，2012年7月15日，我與被告簽訂《房屋買賣合同》。雙方約定被告購買我名下位于北京市×區(qū)×號住宅樓×層×單元×室房屋，總價(jià)款為414萬元，被告應(yīng)于2012年7月22日前支付198萬元房款。簽約后，被告未按約定支付房款，且拒絕與我溝通付款事宜。鑒于被告不按約定付款，我根據(jù)合同約定有權(quán)選擇解除合同。故我起訴請求判令：1、解除雙方于2012年7月15日簽訂的《房屋買賣合同》；2、被告支付違約金82.8萬元；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。喬××未到庭應(yīng)訴答辯。

北京市朝陽區(qū)人民法院一審查明：涉案房屋登記在原告名下。

2012年7月15日，經(jīng)案外人北京埃菲特國際特許經(jīng)營咨詢服務(wù)有限公司居間介紹，原告作為出賣人、被告作為買受人簽訂《房屋買賣合同》。雙方約定，原告將其名下的涉案房屋出售給被告，成交價(jià)格414萬元，被告應(yīng)于簽約當(dāng)日支付定金5萬元，并于2012年7月22日前支付房款198萬元；被告未按照約定的時(shí)間付款的，每逾期一日支付未付款5%的違約金，逾期超過10日的，原告有權(quán)選擇解除合同，原告選擇解除合同的，被告應(yīng)向原告支付總房款20%的違約金。

原告稱被告未按約定向其支付198萬元首付款，其后與被告失去聯(lián)系。原告提交兩份《律師函》以及韻達(dá)快運(yùn)速遞詳情單，證明其催促被告支付首付款并履行合同；提交個(gè)人貸款借款合同、北京中升德億投資擔(dān)保有限公司的墊資服務(wù)費(fèi)和貸款服務(wù)費(fèi)專用收據(jù)、南巷口家具建材城催款通知單等，證明由于被告未按約定支付房款造成其巨大經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)詢，原告表示不主張適用定金罰則，而是要求被告按約定支付違約金。

訴訟中，法院依法向被告的戶籍地址及《房屋買賣合同》記載的被告通訊地址發(fā)送司法專郵，均被退回，故通過公告方式向被告送達(dá)起訴書和開庭傳票。

以上事實(shí)，有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述、《北京市存量房屋買賣合同》、《房屋出售委托協(xié)議》、編號為×的《存量房屋買賣合同》、京房權(quán)證朝私×字第×號房產(chǎn)證等在案佐證。

北京市朝陽區(qū)人民法院一審認(rèn)為，本案房屋買賣合同是原、被告之間真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定履行合同義務(wù)。簽約后被告未按約定支付首付款，至今合同未履行完畢，但履行期限已過，被告下落不明，合同無法再繼續(xù)履行。根據(jù)合同約定，被告逾期付款超過10日的，原告有權(quán)選擇解除合同，被告應(yīng)支付相應(yīng)違約金。原告訴請解除合同，并要求被告按約定支付違約金，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。被告經(jīng)法院合法傳喚，未正當(dāng)理由未到庭應(yīng)訴，視為其放棄答辯和質(zhì)證的權(quán)利，本案依法缺席判決。綜上，朝陽法院于2013年2月28日依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定作出民事判決：一、解除原告金××與被告喬××就位于北京市×區(qū)×街×號院×號樓×層×單元×號房屋簽訂的《房屋買賣合同》；二、被告喬××于本判決生效后七日內(nèi)給付原告金××違約金八十二萬八千元。

本院再審過程中，再審申請人喬××稱：1、訴爭合同已于2012年7月22日前解除。2、一審法院送達(dá)程序違法。3、被申請人惡意訴訟，且其主張的損失并非因訴爭合同的違約或解除導(dǎo)致的實(shí)際損失，而是其個(gè)人的融資成本，不應(yīng)由再審申請人承擔(dān)。4、并提出反訴，要求返還定金。請求法院依法改判或發(fā)回重審。

被申請人金××認(rèn)為，再審申請人在再審期間提出反訴于法無據(jù)，應(yīng)予駁回。且喬××并未向我方主張解除合同，一審判決正確，應(yīng)予維持。

本院再審認(rèn)為，原審法院在向喬××郵寄送達(dá)開庭傳票時(shí)，錯(cuò)誤填寫喬××的住址，導(dǎo)致因地址欠詳未向再審申請人實(shí)際送達(dá)開庭傳票。原審法院在沒有查詢及窮盡直接送達(dá)手段，即直接公告送達(dá)，違反適用公告送達(dá)程序的法定條件，其缺席審判違反法定程序。綜上，本案原審判決違反法定程序，可能影響案件正確判決。依照《最高人民法院關(guān)于﹤中華人民共和國民事訴訟法﹥審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十八條的規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2012）朝民初字第33697號民事判決；

二、本案發(fā)回北京市朝陽區(qū)人民法院重審。

審判長 陳偉

代理審判員 李迎新

代理審判員 翟玉明

二〇一四年六月十九日

書記員 申友祥

書記員 陳 曦